Pozornie mało znaczące wydarzenia z dala od konkretnego kraju mogą powodować poważny kryzys gospodarczy. Jakie skutki za sobą niosą? Jak można na nie reagować? Czy niwelowanie strat wystarczy? Odpowiedzi na te pytania znajdziemy w poniższym artykule.
Proces inwestycyjny, to wszystkie czynności, które są niezbędne do zrealizowania inwestycji, o charakterze budowlanym, podwykonawczym i przygotowawczym. Celem takiego procesu jest ukończenie i oddanie do użytkowania planowanej inwestycji. Składa się z 5 faz, przedstawionych na Rysunku 1.
Rys. 1. Fazy procesu inwestycyjnego
Źródło: Opracowanie własne na podstawie: B. Grzyl; Przedsięwzięcie inwestycyjne – zagadnienia podstawowe; Autobusy: Technika, Eksploatacja, Systemy transportowe: 3/2013; s. 595Każdy z wymienionych etapów potrzebuje konkretnego planu, a także odpowiedniego sposobu zarządzania zasobami, które biorą udział w procesie. Zarządzanie procesem inwestycyjnym to kompleksowa obsługa polegająca na koordynacji, planowaniu i kontrolowaniu wszystkich faz procesu. Uwaga powinna być tutaj zwracana na wymogi funkcjonalne, finansowe, a także potrzeby klienta.
Niespodzianki zmorą inwestorów
Covid wprowadził do życia dotąd nieznane światu ograniczenia. Zakaz przemieszczania się, pozamykane biura, praca w trybie zdalnym, okazały się nowym wyzwaniem, ale także oznaczały nowe zasady procesu zarządzania. Głównie należało rozważyć ryzyka związane z pracą zasobów nad inwestycją. Pracownicy musieli bowiem nosić nałożone maski. Zostały wprowadzone obostrzenia co do odległości. Zwiększyło to koszty inwestycji, ale także mogło przyczynić się do opóźnień. W międzyczasie zmieniły się preferencje konsumentów. Ze względu na zamknięcie centrów handlowych, znacznie rozwinął się e-commerce. Trend ten utrzymał się dalej po pandemii, przez co liczba inwestycji na rynku handlowym zmniejszyła się, a w centrach handlowych pojawiło się więcej wakatów.
Kiedy społeczeństwo przystosowało się do nowych warunków, sytuacja gospodarcza na arenie międzynarodowej spowodowała kolejny przestój na ryku inwestycji budowlanych w Polsce. Zarządzający nie byli w stanie wcześniej przewidzieć takiej skali ryzyka. Pojawiło się niebezpieczeństwo związane z dostawami materiałów. Ceny transportu czy zakupu były zdecydowanie wyższe. Kolejnym z problemów był odpływ pracowników fizycznych. Szacuje się, że pracowników nie będących obywatelami polskimi w przedsiębiorstwach budowlanych jest od 5 do 60%. Rozwiązania odpowiadające na problemy, które pojawiły się wskutek nowego kryzysu były potrzebne natychmiast. Powstawały na każdym z etapów zarządzania inwestycją. Dla tych projektów, które były już w realizacji, należało ustalić, które z nich są priorytetowe. Należało tutaj powrócić do etapu planowania inwestycji, gdyż na nowo musiały być oszacowane koszty. Przy takiej dynamice w cenach materiałów należało się zastanowić nad rentownością inwestycji. Projekty w trakcie budowy wyhamowały, a nad tymi planowanymi stanął znak zapytania. Nie było bowiem wiadome, ile będzie trwał kryzys i czy nadal budowa będzie opłacalna. Zarządzający procesem inwestycji budowlanej muszą być gotowi na powstawanie nowego ryzyka. Przede wszystkim ważne jest zwrócenie na rozplanowanie wszystkich zasobów, a także uważną koordynację każdego z etapów procesu.
Stałe podwyżki cen i co dalej?
Wydarzenia wewnątrz, jak i z zewnątrz kraju będą wpływać na zarządzanie procesem inwestycyjnym. Ich skutki mogą być zarówno pozytywne, jak i negatywne. Przykładem może być inflacja. Jest to rodzaj globalnego niebezpieczeństwa, który głównie wpływa na kwestie finansowe przedsięwzięcia budowlanego. Dla przykładu, w grudniu 2022 roku ceny materiałów budowlanych w porównaniu do tego samego okresu z roku poprzedniego były około 25% wyższe. Zniechęca to więc inwestorów do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wydarzenia te zmuszają zarządzających procesem inwestycyjnym do rozważniejszego prowadzenia etapu planowania i projektowania, ale także do uważniejszego kontrolowania procesu inwestycyjnego. Zarządzający bowiem będzie wtedy bardziej odporny na możliwe zmiany na rynku i będzie mógł szybciej wykryć i zareagować na pojawiający się problem.
Fot. stock.adobe.comZmiany legislacyjne – szansa czy zagrożenie?
Od 2022 roku w życie weszła ustawa deweloperska wprowadzając nowe wyzwania dla inwestorów. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż musi zawrzeć umowę na otwarcie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Jest on zwalniany dopiero w momencie przeniesienia ostatniego prawa własności dla każdej umowy deweloperskiej. Wpływa to na proces zarządzania procesem inwestycyjnym na etapie realizacji inwestycji. Zarządzający musi rozważyć ryzyka związanie z zarządzaniem finansami zdecydowanie szybciej. Część środków bowiem będzie zablokowanych na rachunku powierniczym. Jeżeli deweloper będzie finansował inwestycję z bieżących środków, zarządzający w fazie planowania finansów inwestycji będzie musiał mieć na uwadze zamrożoną przez bank kwotę.
Cyfryzacja w procesie zarządzania inwestycją
Mimo dużej liczby negatywnych wydarzeń pogłębiających kryzys na rynku, pojawiły się także pozytywne aspekty, które mogą ułatwić zarządzanie procesem inwestycyjnym. Planowane są zmiany dotyczące cyfryzacji. Możliwe jest składanie dokumentów związanych z procesem inwestycyjnym w systemie elektronicznym. Do końca 2029 roku inwestor będzie posiadał wybór o sposobie prowadzenia dziennika budowy. Po tym okresie jedyną akceptowaną formą będzie ta elektroniczna. Z kolejnych unowocześnień będzie obowiązek posiadania książki o historii budynku. Zmiany te mogą pozytywnie wpłynąć na zarządzanie procesem inwestycji budowlanej. Przede wszystkim może to skrócić zarządzanie czasem przy etapie przedinwestycyjnym, w którym należy załatwić najwięcej spraw administracyjnych.
Mam plan! Czyli jak udoskonalić proces inwestycyjny w kryzysie
Ze względu na wiele problemów, szczególnie finansowych, można pomyśleć, że zarządzanie procesem inwestycyjnym w kryzysie może być gorszej jakości. Co można więc zrobić, aby jakość pozostawała bez zarzutu? W trakcie trwania kryzysu należy zwrócić szczególną uwagę na zdarzenia, które zachodzą na rynku. Są wydarzenia, na które rynek, jak i zarządzający nie będą gotowi. Przykładem mogą być zmiany społeczno-geograficzne w państwach sąsiednich. W takich wypadkach nie ma możliwości przewidzenia wszystkich zagrożeń. Można jednak dostosować się do problemów, determinować je i szukać rozwiązań. Oczywiście, aby jakość zrządzania była zadowalająca, należałoby zacząć od szczegółowego przedstawienia celu inwestycji, czyli skupienia się na etapie przedinwestycyjnym. Jego dokładne określenie i zdefiniowanie możliwości finansowych wraz z uwzględnieniem pojawienia się ryzyka będzie dobrym fundamentem dla kolejnych faz zarządzania procesem inwestycyjnym. Nie należy jednak zapominać o jakości na pozostałych etapach procesu. W trakcie trwania kryzysu ze szczególną uwagą należy planować i kontrolować każdą z faz. Zachowania rynku mogą dotknąć bowiem w każdym momencie trwania inwestycji. Mogą także sprawić, jak w przypadku rynku handlowego po pandemii SARS-CoV2, że rynek będzie musiał dostosować się do nowych potrzeb konsumenta. Problemy, które mogą wystąpić są różne. Mogą dotyczyć bowiem finansów, materiałów czy zasobu ludzkiego. Zarządzający musi więc dokładnie kontrolować, musi szukać elastycznych rozwiązań, czyli działać tak, aby zmniejszyć negatywny wpływ na jego inwestycję.
Studentka gospodarki przestrzennej na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu. Na co dzień zajmuje się pracą w dziale wycen nieruchomości. Z pasji czytelniczka książek i kibicka warszawskiego klubu siatkarskiego – Projekt Warszawa.